Pourquoi l’accès au crédit immobilier se tend pour les particuliers

Après des années de taux de crédit historiquement bas, l’heure est au redressement. Depuis quelques mois, ils remontent assez nettement pour les emprunteurs. Aujourd’hui, un crédit sur vingt ans se négocie en moyenne autour de 1,45 %, quand on était encore à 1,05 %, fin janvier. « Le phénomène est assez flagrant depuis le début de la guerre en Ukraine,…

Après des années de taux de crédit historiquement bas, l’heure est au redressement. Depuis quelques mois, ils remontent assez nettement pour les emprunteurs. Aujourd’hui, un crédit sur vingt ans se négocie en moyenne autour de 1,45 %, quand on était encore à 1,05 %, fin janvier. « Le phénomène est assez flagrant depuis le début de la guerre en Ukraine, et il s’est encore accéléré en mars », précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. « La hausse des taux est mécanique. Elle est liée aux taux obligataires qui remontent. Les banques ne peuvent pas prêter à 1,10 % et emprunter elles-mêmes à 1,30 %. »

Cette hausse des taux intervient alors que les conditions d’octroi du crédit se sont déjà durcies. En 2020, le Haut Conseil à la stabilité financière a recommandé aux banques de revoir le taux d’endettement maximum pour accorder un crédit. Désormais, il ne doit pas dépasser 35 %, assurances comprises. Auparavant, il ne devait pas être supérieur à 33 % des revenus, sans l’assurance du crédit. Et bien souvent, les établissements bancaires pouvaient faire preuve de souplesse en considérant le reste à vivre.

2 Un effet ciseaux avec le taux d’usure

Un autre facteur vient s’ajouter à cette équation déjà compliquée, il s’agit du taux d’usure, une formule utilisée par la Banque de France : on prend les taux moyens de crédit des trois mois précédents et on leur applique une marge de 30 %. Ce calcul permet de fixer le taux à ne pas dépasser en comprenant tout, c’est-à-dire le taux du crédit, les assurances sur chaque emprunteur, la garantie, les frais de dossier et les éventuels honoraires des courtiers.

« Le problème est que le taux d’usure est calculé sur les taux du crédit il y a trois mois, quand ils atteignaient 1 % et des poussières », poursuit Maël Bernier. Aujourd’hui, avec un taux d’usure très bas fixé à 2,40 % et des taux d’intérêt qui augmentent en parallèle, la fenêtre de tir pour obtenir un crédit se réduit pour les emprunteurs. « On voit déjà que ça coince pour certains dossiers, poursuit la porte-parole de Meilleurtaux. On arrive à une situation où les emprunteurs, au lieu de s’assurer à 100 % sur chaque tête, ne mettent que 50 % pour faire baisser le taux. »

3 Un accès au crédit limité

Les notaires voient déjà des ventes annulées pour cause de crédit refusé.

Les notaires voient déjà des ventes annulées pour cause de crédit refusé.

Archives Xavier Léoty / « Sud Ouest »

« On est passé d’un crédit pour tous à un crédit réservé à ceux qui ont de l’apport »

Ces phénomènes conjugués ont pour conséquence de limiter l’accès au crédit. Les notaires alertent déjà. Ils ont de la casse entre la signature d’une promesse de vente et l’obtention du prêt par les acheteurs. Quand une simulation a été faite avec un emprunt à 1,10 % et que les taux sont passés à 1,45 %, le crédit peut ne plus être finançable. Les plus pénalisés sont ceux qui n’ont pas d’apport comme les primo-accédants. Mais aussi les petits investisseurs locatifs, qui ont encore un crédit sur leur résidence principale et qui veulent acheter un studio en supplément. Comme on associe tous les revenus et les charges pour accorder un crédit, le taux d’endettement est vite dépassé. « On est passé d’un crédit pour tous à un crédit réservé à ceux qui ont de l’apport », analysent les courtiers.