Immobilier en Gironde : pourquoi le nouveau diagnostic de performance énergétique secoue le marché

Interdiction de louer

Car le DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021, pivot de la politique d’aide et de classement de tous les biens en France, a des conséquences juridiques, avec notamment une interdiction de louer. Ce DPE est opposable, ainsi c’est le propriétaire qui doit être redevable si le diagnostiqueur fait faillite par exemple. Par ailleurs, il définit deux seuils d’indécence, d’abord la consommation d’énergie, ensuite la pollution avec les émissions de gaz à effet de serre. Ces deux seuils doivent être respectés simultanément, le DPE étant cumulatif. Enfin pour établir ce diagnostic, l’intensité de l’utilisation (dont témoignent les factures) ne compte pas, ce sont les qualités intrinsèques du logement qui sont prises en compte.

Depuis le 1er janvier 2022, l’affichage de la mention « logement à consommation d’énergie excessive » pour les logements F et G est obligatoire dans les annonces immobilières.

Depuis le 1er janvier 2022, l’affichage de la mention « logement à consommation d’énergie excessive » pour les logements F et G est obligatoire dans les annonces immobilières.

C. L.

« Le nouveau DPE, sur le principe, va dans le bon sens pour éviter de louer des passoires thermiques”, estime Mathieu Decombas, conseiller technique de l’Association départementale d’information sur le logement (Adil 63). ”Mais les bailleurs étaient inquiets. À l’automne, beaucoup ont fait leur DPE. À l’issue, beaucoup se sont demandé comment ils allaient faire. Donc le nouveau DPE sorti à l’automne après ces premiers résultats se base sur un autre moteur de calcul qui est plus cohérent. Le parc de logements est très disparate, avec des immeubles en pierre datant d’avant 1945, du béton dans les années 1970 et des logements plus isolés à partir des années 1980. Mais les calculs étaient faits avec un seul logiciel simple et les résultats ne collaient pas à la réalité. Donc tout a été remis à plat. »

Travaux à engager très vite

À partir de 2023, les loyers des logements classés F et G seront bloqués, les G devront engager des travaux sous peine d’être interdits à la location en 2025 (2028 pour les F et 2034 pour les E). « Sachant que, à partir de 2023, il ne sera plus possible de faire de nouveaux contrats sans travaux. Il y a donc eu un mouvement de panique générale, Yves Guillemaut, membre du conseil d’administration de l’UNPI. Les coefficients, dont les critères ont évolué, étaient trop restrictifs. »

Le DPE a ainsi été modifié en novembre 2021 et les propriétaires ayant fait leur DPE entre juillet et novembre peuvent désormais le faire modifier à titre gratuit. Aujourd’hui, 220 000 diagnostics sont à refaire. Mais quoi qu’il en soit le nombre de logements classés en passoire thermique se compte en millions.

Déficit de logements annoncé

« Aujourd’hui, il faut mesurer les conséquences du DPE sur le comportement des bailleurs », note Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. « Une enquête de l’UNPI est en cours pour en mesurer l’impact. Les propriétaires qui ont des logements classés en F et G sont 50 % à déclarer à l’UNPI vouloir vendre. Sachant que les propriétaires du parc sont plutôt âgés, cela permettra peut-être aussi à des jeunes de pouvoir acheter car on est plus enclin à faire des travaux pour soi-même.”

“Beaucoup de propriétaires vont se délester de leur logement car il y aura un problème de rentabilité”

Dès 2023, les G seront classés comme “indécents”. “C’est inquiétant, surtout à Bordeaux Métropole où il y a déjà un déficit de logements, sans parler de l’encadrement des loyers… Donc, le moral n’est pas au beau fixe”, s’inquiète Yves Guillemaut. “Beaucoup de propriétaires vont se délester de leur logement car il y aura un problème de rentabilité. Nous poussons les propriétaires à faire des travaux. Le permis de louer se met aussi en place dans certains quartiers. Cela veut dire que quand un locataire partira, Bordeaux Métropole dira si le bien peut être reloué. Il faut tenir compte de toutes ces contraintes nouvelles. Dans tous les cas, cela impactera le marché, sachant qu’on est déjà en déficit de logements. »