Bordeaux. Constructions dans la métropole : comment les communes résistent à la pression ?

Depuis 2006, le PLU est métropolitain. Une révision et dix modifications plus tard, il n’a pas réponse à tout. « Parce que ce n’est pas sa vocation, surtout à 28 », explique Élodie Vouillon, la directrice du Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Au sein de l’organisme public, les architectes et urbanistes conseillent les élus, les services instructeurs, les professionnels et particuliers qui les sollicitent pour un avis neutre sur un projet de construction.

« Tout n’est pas écrit dans le PLU »

D’un côté « tout se joue à l’élaboration d’un PLU », estime Élodie Vouillon, mais dans le même temps il n’encadre que les généralités, « il ne peut avoir une finesse à la parcelle. Or, un projet c’est un contexte. Tout n’est pas écrit dans le PLU ». Un même zonage peut s’avérer trop rigide pour des maisons individuelles mais trop souple pour du collectif. Aux services instructeurs d’entrer en scène, pas toujours aisément.

Fabrice Del Aguila, adjoint à la direction, et Élodie Vouillon, directrice du CAUE de Gironde.

Fabrice Del Aguila, adjoint à la direction, et Élodie Vouillon, directrice du CAUE de Gironde.

Caroline Ansart

Une partie des communes de la métropole ont délégué l’instruction des permis de construire à Bordeaux Métropole mais pas toutes. Si le service métropolitain est plutôt bien doté en ingénierie, des instructeurs sont parfois en difficulté. « Ce sont généralement des agents de catégorie C, pas des urbanistes ni des architectes, à qui il incombe d’apprécier des règles dures (celles qui sont écrites) et les règles sensibles, précise Frédéric Del Aguila, directeur adjoint du CAUE. C’est là qu’ils nous sollicitent, pour les aider à apprécier l’intégration dans l’environnement, l’harmonie, etc. L’acceptabilité de la densité provient aussi des matériaux et des espaces publics préservés ou engendrés. »

Certaines municipalités dégainent facilement les arguments « parapluie » : « ne s’intègre pas à l’environnement », « risque de porter atteinte à la Sécurité routière ». À leurs risques et périls : « Cela peut suffire à refroidir un particulier, mais un professionnel rompu à l’exercice partira au front », affirme Élodie Vouillon.

« S’il faut aller au tribunal, on y va »

Une situation que Bruges n’a pas pu éviter mais qu’elle assume. « S’il faut aller au tribunal, on y va. Un promoteur nous y a mis pour un projet qu’on a refusé et dont on ne veut pas, rapporte la maire Brigitte Terraza. Il prévoyait 70 logements sur 1 000 m² avenue du Médoc, sans parking sous prétexte qu’on est au bord du tram. On se bat pour avoir 1,5 stationnement par logement et moins de visibilité sur les piscines derrière. On voit des projets délirants mais les propriétaires ne veulent rien lâcher parce qu’ils vendent une fortune. » Pour garantir sa marge, le promoteur compense par davantage de logements.

« On voit des projets délirants mais les propriétaires ne veulent rien lâcher parce qu’ils vendent une fortune »

En mars, le conseil a voté la signature d’un contrat de relance du logement entre l’État, Bordeaux Métropole et la Ville, pour bénéficier d’aides allouées à des projets d’une densité minimum. « On signe mais on n’a pas envie d’y aller, cette densité n’est pas ce que nous voulons. » Le tiraillement est permanent entre les injonctions de l’État et le maintien de la qualité de vie et de l’identité locale exigées par les concitoyens et non moins électeurs.

Le conseil municipal de Bruges a voté une délibération pour bénéficier d’aides de l’État allouées à des projets d’une densité minimum. Mais sans conviction.

Le conseil municipal de Bruges a voté une délibération pour bénéficier d’aides de l’État allouées à des projets d’une densité minimum. Mais sans conviction.

Caroline Ansart

Eysines a voté début avril la provision de 803 975 euros, au cas où elle serait condamnée dans le litige qui l’oppose à Vinci Immobilier. En cause : le refus par la Ville d’un permis de construire, sur l’emplacement de l’ancien Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). « Nous essayons de travailler en amont. Nous sommes sur un territoire qui a un sens, avec des sensibilités. » Si Christine Bost, la maire, assure ne pas avoir « de dogme contre la hauteur », le projet rejeté équivalait à un R + 3.

L’urbanisme négocié

« L’ultradensité génère des problématiques d’équipements, de déplacements, de promiscuité », confirme la directrice du CAUE. La clé, selon elle, réside dans l’urbanisme négocié.

Le tiraillement est permanent entre les injonctions de l’État et le maintien de la qualité de vie et de l’identité locale

« Un professionnel ne peut plus déposer un permis sans en avoir préalablement défini les contours avec les élus. Tout n’est pas figé, ils ont entre les mains un potentiel pour agir. » Blanquefort impose notamment des réunions entre ses services, les promoteurs mais aussi les propriétaires vendeurs, en amont de tout projet.

L’urbanisme négocié confère aux maires le pouvoir dont ils peuvent se sentir dépourvus. « Les élus ont des postures et des points de vigilance qui dépendent de la politique », confirme Frédéric Del Aguila.

« Pas moins de 900 m², c’est comme ça »

Le maire de Saint-Aubin-de-Médoc défend une posture que d’autres qualifieraient de risquée. « Ici, les terrains ne font pas moins de 900 m² et c’est R + 1 maximum. » Ces règles ne figurent pas dans le PLU mais « c’est comme ça » répète Christophe Duprat, non sans fierté. Depuis janvier 2021, la commune impose à chaque opération de respecter les répartitions suivantes : 50 % du terrain en pleine terre, 25 % pour la construction, 25 % pour les annexes. « Nous n’avons jamais été en litige au tribunal », assure-t-il.

Quant aux lotissements, « je me demande toujours ce que je serais prêt à accepter. On impose des constructions en rez-de-chaussée à côté de maisons en rez-de-chaussée, on consulte toujours les riverains. » Les porteurs de projet ont tout intérêt à consulter la commune…

« Nous délivrons 35 à 40 permis de construire par an en moyenne, alors que de 1985 à 1995, à l’époque du quartier des Garouilles, c’était 90 par an. Sachant qu’on a 300 à 400 demandes en permanence pour des terrains d’environ 1 000 m². »